Immobilien auf Mallorca: Verkauf von Häusern oder Wohnungen

Der Kauf einer Immobilie ist nach dem spanischen Recht auch ohne notarielle Beurkundung rechtskräftig. Allerdings sollte der Besitzerwechsel im Grundbuch bzw. Eigentumsregister (registro de la propiedad) eingetragen werden und dafür muss der Kaufvertrag notariell (escritura pública de compraventa) beurkundet werden. Alle Bürger der EU werden hier rechtlich gleich behandelt.
Nach der Entscheidung des Käufers für seine Immobilie sollten noch eine Reihe von Fragen geklärt werden, wie z.B.

Prüfungen durch den Architekten, Sachverständigen, Steuerberater, Rechtsanwalt
Unterlagen, die der Verkäufer beibringen muss
Finanzierungsprüfung
Diese Fragen können durchaus einige Wochen Zeit beanspruchen.

Damit in dieser Zeit beide Parteien aber ihre Bindung an der Kaufzusage dokumentieren, werden im Vorfeld private Verträge geschlossen:  der Reservierungsvertrag, der Optionsvertrag und der privatschriftliche Kaufvertrag.
Mit dem Reservierungsvertrag wird für einen kleinen Zeitraum die Immobilie vom Verkäufer gegen eine Reservierungsgebühr freigehalten.
Mit dem Optionsvertrag binden sich Verkäufer und Käufer für einen längeren Zeitraum (bis zu zwei Monate) an den Kaufvertrag. Hierbei wird üblicherweise eine Optionsgebühr von 10 % des Kaufpreises vereinbart. Tritt der Käufer dann vom Kauf zurück, bleibt diese Optionsgebühr beim Verkäufer. Verkauft der Verkäufer die Immobilie an einen anderen Käufer, dann wird üblicherweise im Vertrag das Doppelte der Optionsgebühr für den Käufer fällig.
Es kann auch gleich ein privatschriftlicher Kaufvertrag geschlossen werden, der dann auf jeden Fall durch einen Notarvertrag für den Eintrag ins Grundbuch besiegelt werden muss.
Zu dem Termin der Beurkundung zieht der Notar einen aktuellen Grundbuchauszug und blockiert die Immobilie für 10 Tage für andere Käufer.
In dem notariellen Kaufvertrag stehen die personenbezogenen Daten der Parteien, die genaue Beschreibung der Immobilie mit den ggf. vorhandenen Belastungen, den Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten. Der Notar überzeugt sich bei dem Termin von der Identität der Parteien und prüft, ob die Angaben der Parteien sich mit den Daten des Eigentumsregisters decken. Er achtet darauf, dass die letzte Quittung über die örtliche Gemeindesteuer ("Impuesto Sobre Bienes Inmuebles” -IBI) und beim Verkauf eines Objekts in einer Gemeinschaftsanlage die Bescheinigung des Verwalters und Präsidenten über die Zahlung der Gemeinschaftskosten vorliegt. In diesem Termin werden meist alle Zahlungen zwischen Verkäufer und Käufer inklusive der Bank getätigt.
Spätestens innerhalb von 24 Stunden nach Unterzeichnung der Notarurkunde hat der Notar das Grundbuchamt über die erfolgte Beurkundung zu unterrichten.
Nachdem die Grunderwerbsteuer beim Finanzamt bezahlt wurde, kann die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuchamt erfolgen.
Verkaufskosten

Der Verkäufer zahlt die die gemeindliche Wertzuwachsteuer (Plusvalía) und die Gewinnsteuer im Rahmen der Einkommensteuer.

Gemeindliche Wertzuwachssteuer (Plusvalía)
Die Plusvalía besteuert den Wertzuwachs von Grund und Boden (nicht der Baulichkeiten) seit dem letzten Übertragungsvorgang. Berechnungsbasis für die Steuer ist der Katasterwert (valor catastral), der aus der jährlichen Gemeindesteuerquittung abgelesen werden kann.
Gewinnsteuer/Einkommensteuer/ Wertzuwachssteuer
Der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie unterliegt der Einkommensteuer. Seit 2012 beträgt der Steuersatz für Nicht-Residente 21%. Residente werden entsprechend ihres Einkommmens in drei Stufen ab 21% besteuert. Ist der Verkäufer Nicht-Resident, ist der Käufer verpflichtet 3% des Kaufpreises einzubehalten und als Vorauszahlung auf die Gewinnsteuer des Verkäufers an den spanischen Fiskus